Kostenlose Immobilienbewertung: Was ist Ihre Immobilie in Lübeck wert?
Automatische Online-Rechner kennen weder Ihre Straße noch den Zustand Ihres Hauses. Beantworten Sie ein paar Fragen zu Ihrer Immobilie. Ich schaue mir Ihre Angaben persönlich an und melde mich mit einer Ersteinschätzung bei Ihnen.
So läuft die kostenlose Bewertung ab
Persönlich statt Algorithmus
Ich erstelle jede Bewertung selbst. Dafür vergleiche ich Ihre Angaben mit echten Verkäufen und aktuellen Marktdaten aus dem jeweiligen Lübecker Stadtteil.
Kostenlos und diskret
Die Anfrage kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Ihre Daten bleiben bei mir und gehen ohne Ihre Zustimmung an niemanden weiter.
Lieber direkt sprechen?
Sie möchten Ihre Fragen direkt am Telefon besprechen oder einen persönlichen Termin vor Ort vereinbaren? Rufen Sie mich an:
Wie ich den Wert Ihrer Immobilie ermittle
Für die Wertermittlung gibt es drei anerkannte Verfahren, festgelegt in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Welches davon passt, hängt von Ihrer Immobilie ab. Ich sage Ihnen offen, mit welchem ich rechne und warum.
Vergleichswertverfahren
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke
Ich ziehe tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte heran, also gleiche Lage, ähnliche Größe, ähnlicher Zustand. Für Wohnungen und Reihenhäuser in Lübeck ist das der aussagekräftigste Weg, weil es hier genug echte Verkäufe zum Vergleichen gibt.
Sachwertverfahren
Ein- und Zweifamilienhäuser ohne passende Vergleichsobjekte
Hier rechne ich den Wert des Grundstücks und den Wert des Gebäudes getrennt und ziehe die Alterswertminderung ab. Das brauche ich immer dann, wenn ein Haus zu eigen ist, um Vergleichsobjekte zu finden, etwa bei einem Architektenhaus oder einem stark umgebauten Altbau.
Ertragswertverfahren
Mehrfamilienhäuser und vermietete Kapitalanlagen
Bei vermieteten Objekten zählt, was die Immobilie einbringt. Ich rechne mit den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und dem Liegenschaftszinssatz. Für Kapitalanleger ist das die Zahl, die zählt.
Was den Wert Ihrer Immobilie in Lübeck beeinflusst
Quadratmeter und Baujahr sind der kleinere Teil der Rechnung. Das hier sind die Punkte, bei denen ich in Lübeck immer wieder deutliche Unterschiede sehe.
Lage bis auf die Straße genau
Zwischen St. Gertrud und Buntekuh liegen in Lübeck Welten, und selbst innerhalb eines Stadtteils macht die einzelne Straße einen Unterschied. Wasserlage, Anbindung, Schulen und Nahversorgung fließen bei mir einzeln ein, nicht als Postleitzahlen-Durchschnitt.
Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
Der Gutachterausschuss der Hansestadt Lübeck veröffentlicht die Bodenrichtwerte. Die sind der Startpunkt für den Grundstücksanteil, aber eben nur der Startpunkt: Zuschnitt, Bebaubarkeit und Erschließung Ihres konkreten Grundstücks korrigieren den Wert nach oben oder unten.
Zustand, Baujahr und was seitdem passiert ist
Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Bäder entscheiden mehr über den Preis als das Baujahr im Grundbuch. Eine 1960er Doppelhaushälfte mit neuem Dach und neuer Heizung steht anders da als ein unsanierter Bau von 1995.
Energieausweis und Sanierungsstand
Käufer rechnen die Heizkosten heute mit ein, und der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Ein schlechter Wert kostet nicht automatisch Preis, aber ein fehlender oder überraschender Wert kostet Verhandlungsspielraum.
Eigenland oder Erbpacht
In Lübeck stehen viele Häuser auf Erbbaugrundstücken. Restlaufzeit und Erbbauzins verändern den erzielbaren Preis deutlich, und viele Eigentümer wissen gar nicht, welche Konditionen in ihrem Vertrag stehen. Das schaue ich mir immer an.
Denkmalschutz und Altstadt
Die Lübecker Altstadt ist UNESCO-Welterbe, und auch außerhalb stehen einzelne Gebäude unter Schutz. Denkmalschutz bringt steuerliche Vorteile mit sich, schränkt aber Umbauten ein. Beides gehört ehrlich in die Bewertung.
Wie stark die Lage wirkt, sehen Sie am besten im direkten Vergleich der Stadtteile. Für die nachfragestärksten Lagen habe ich eigene Seiten mit Wohnlagen, Markteinschätzung und den Fragen, die mir dort am häufigsten gestellt werden.
Alle Lübecker Stadtteile im ÜberblickWann sich eine Bewertung lohnt
Nicht jeder, der den Wert wissen will, will auch verkaufen. Das sind die Anlässe, mit denen Eigentümer am häufigsten zu mir kommen.
Sie denken über einen Verkauf nach
Der häufigste Fall, und der, für den sich die Bewertung am schnellsten auszahlt. Ein zu hoher Startpreis kostet Sie am Ende Geld, weil das Objekt steht und Interessenten misstrauisch werden.
So läuft der Verkauf bei mir abSie haben geerbt
Für das Finanzamt, für die Aufteilung unter Miterben und für die Entscheidung zwischen Verkaufen und Vermieten brauchen Sie eine belastbare Zahl. In einer Erbengemeinschaft ist eine neutrale Einschätzung oft das, was den Streit gar nicht erst entstehen lässt.
Erbengemeinschaft und ImmobilienverkaufSie trennen sich oder lassen sich scheiden
Ob einer den anderen auszahlt oder verkauft wird, hängt am Verkehrswert. Ich bewerte in solchen Fällen sachlich und für beide Seiten nachvollziehbar, ohne Partei zu ergreifen.
Scheidung und Haus in LübeckSie wollen überschreiben oder verschenken
Bei einer Übertragung zu Lebzeiten richtet sich die Schenkungsteuer nach dem Wert der Immobilie. Wer hier früh eine realistische Zahl hat, kann Freibeträge sinnvoll planen.
Sie brauchen die Zahl für die Bank
Für eine Anschlussfinanzierung oder eine Beleihung will die Bank wissen, was das Objekt heute wert ist. Eine Einschätzung vorab zeigt Ihnen, mit welchem Spielraum Sie ins Gespräch gehen.
Sie wollen einfach wissen, wo Sie stehen
Völlig legitim. Viele Eigentümer lassen alle paar Jahre schauen, wie sich ihr Vermögen entwickelt hat, ohne Verkaufsabsicht. Die Bewertung kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Immobilienpreise in Lübeck nach StadtteilenHäufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet die Immobilienbewertung bei Ihnen?
Nichts. Die Bewertung ist für Sie als Eigentümer kostenfrei und unverbindlich. Ich verdiene erst, wenn Sie mich mit dem Verkauf beauftragen und der Verkauf zustande kommt. Sie gehen mit der Anfrage also kein Risiko ein.
Wie lange dauert es, bis ich eine Einschätzung habe?
Nach Ihrer Anfrage melde ich mich kurzfristig telefonisch, um offene Punkte zu klären. Für eine belastbare Einschätzung schaue ich mir die Immobilie vor Ort an. Eine grobe erste Orientierung kann ich Ihnen oft schon am Telefon geben.
Was ist der Unterschied zu einem Online-Rechner?
Ein Online-Rechner kennt Ihre Postleitzahl, die Quadratmeter und das Baujahr. Er kennt nicht Ihre Straße, nicht den Zustand Ihres Dachs, nicht den Schnitt Ihres Grundstücks und nicht, ob Sie auf Eigenland oder in Erbpacht stehen. Genau diese Punkte machen aber den Unterschied im fünfstelligen Bereich. Ich schaue mir Ihre Angaben persönlich an.
Brauche ich für die Bewertung schon einen Energieausweis?
Für die Bewertung nicht. Spätestens zur Besichtigung mit Kaufinteressenten muss er aber vorliegen, das schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor. Wenn Sie noch keinen haben, kümmere ich mich darum.
Bin ich danach verpflichtet, über Sie zu verkaufen?
Nein. Sie bekommen die Einschätzung und entscheiden danach in Ruhe. Kein Vertrag, keine Frist, kein Nachfassen im Wochentakt. Wenn Sie sich gegen einen Verkauf entscheiden, ist das für mich völlig in Ordnung.
Bewerten Sie auch außerhalb von Lübeck?
Ja. Neben allen Lübecker Stadtteilen bin ich im Umland unterwegs, unter anderem in Stockelsdorf, Bad Schwartau und Richtung Ostsee. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Ort dabei ist, rufen Sie mich einfach an.
Was passiert mit meinen Daten?
Ihre Angaben bleiben bei mir und gehen ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung an niemanden weiter. Kein Weiterverkauf an Portale, keine Vermittlung an Dritte, keine Werbeanrufe von anderen Anbietern.
Bereit für Ihre kostenlose Einschätzung?
Beantworten Sie oben ein paar Fragen zu Ihrer Immobilie. Ich schaue mir Ihre Angaben persönlich an und melde mich bei Ihnen. Kostenlos, unverbindlich und ohne Nachfassen im Wochentakt.